Trong tháng 7/2021, thị trường chứng khoán chào đón thêm 2 tân binh là Dat Xanh Services (DXS) và Khải Hoàn Land (KHG), nâng tổng số lên 3 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực dịch vụ phân phối bất động sản.
Cụ thể, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services – mã chứng khoán DXS) sẽ niêm yết 358.201.208 cổ phiếu DXS, với giá tham chiếu phiên đầu tiên 32.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng DXS đang được định giá ở mức hơn 11.462 tỷ đồng.
Còn Khải Hoàn Land (KHG) cũng sẽ đưa gần 174.817.547 cổ phiếu chào sàn HNX từ ngày 19/7 với giá tham chiếu 15.000/CP, tương ứng với mức định giá 2.622 tỷ đồng.
Trong khi đó, Cenland (CRE) đã sớm niêm yết 50 triệu cổ phiếu từ tháng 9/2018, giá chào sàn 50.000 đồng/CP, tương ứng định giá 2.500 tỷ đồng. Hiện giá cổ phiếu CRE ở mức gần 43.000 đồng/CP(tính theo giá điều chỉnh), với vốn hóa khoảng 4.200 tỷ đồng (khối lượng cổ phiếu đang lưu hành gần gấp đôi so với thời điểm chào sàn, là hơn 95 triệu đơn vị).
Diễn biến chung của khối doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản năm 2020 đều sụt giảm do ảnh hưởng bởi dịch bệch Covid khiến nguồn cung đã vốn không dồi dào lại càng ít hơn. Tình hình bán hàng cũng khó khăn hơn do thực hiện các giải pháp phòng chống dịch.
Tuy nhiên, các con số ở DXS vẫn chứng tỏ được vị thế đầu ngành, là nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu Việt Nam khi chiếm lĩnh phần lớn thị phần môi giới và có mặt ở hầu hết các thị trường lớn trên cả nước với thị phần môi giới toàn quốc của DXS khoảng 30%, cách biệt đối với 2 doanh nghiệp cùng ngành.
Cụ thể, với Khải Hoàn Land, dù có sự tăng trưởng nhất định nhưng mới chiếm 20% thị phần TP. Hồ Chí Minh năm 2020, còn Cenland chủ yếu tập trung ở thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận. Theo báo cáo thường niên, hiện CRE đang chiếm lĩnh khoảng 40% thị phần môi giới phía Bắc trong năm 2020.
Thị phần này đến từ chiến lược kinh doanh khác biệt và hệ thống nhân viên kinh doanh của mỗi đơn vị. Với DXS, hiện có mạng lưới phân phối rộng khắp cả nước với hơn 50 công ty thành viên, hơn 1.000 sàn liên kết, hơn 7.000 nhân viên kinh doanh và gần 100.000 cộng tác viên.
Trong khi con số này ở KHG là 2 công ty con, 22 chi nhánh với hơn 3.000 nhân viên. CRE với 3.000 nhân sự, 15.000 cộng tác viên và hơn 700 sàn liên kết.
Cần lưu ý, với đội ngũ nhân viên bán hàng thiện chiến, sâu rộng các tỉnh thành, ngoài việc giúp thị phần môi giới của doanh nghiệp tăng lên, còn giúp doanh nghiệp nắm bắt và dự đoán chính xác thị trường vùng miền, để quyết định đầu tư phát triển nắm bắt cơ hội cho những thị trường tiềm năng tăng trưởng cao.
DXS mục tiêu hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ, CRE và KHG đẩy mạnh mảng đầu tư thứ cấp
Tính riêng doanh thu mảng môi giới, năm 2020 KHG đạt 303 tỷ đồng, CRE ghi nhận 1.028,8 tỷ đồng, còn DXS lớn hơn cả 2 doanh nghiệp trên cộng lại, đạt 2.661 tỷ đồng.
Mô hình hoạt động của KHG và CRE có phần tương tự với DXG trước đây, đi lên từ thuần môi giới bất động sản, chuyển sang đẩy mạnh mảng thứ cấp, và chỉ có DXG đã tiến lên bước trở thành Chủ đầu tư phát triển dự án.
Còn DXS, sau khi tách mảng khỏi Tập đoàn, trở thành doanh nghiệp thuần môi giới, trong đó hướng đến xây dựng hệ sinh thái toàn diện về dịch vụ bất động sản, nhờ vậy, biên lợi nhuận gộp của DXS rất cao. Đây là chỉ tiêu cho thấy lợi thế cạnh tranh riêng biệt của từng doanh nghiệp, cũng như cơ cấu mảng hoạt động đóng góp.
Giai đoạn 2018 – 2020, DXS có biên lợi nhuận gộp trên 65%, cá biệt năm 2018 trên 75%, cao hơn nhiều công ty cùng ngành. Trong khi đó, lợi nhuận gộp CRE có xu hướng giảm dần từ năm 2016 là 45,5% năm 2016 đến năm 2020 chỉ còn 28,3%. Và KHG, theo báo cáo 2 năm gần nhất, biên lợi nhuận gộp có cải thiện từ 43,8% lên hơn 47%.
Tại thời điểm cuối năm 2020, tổng giá trị tài sản DXS là 11.095 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu đạt 5.839 tỷ đồng. Lợi thế về năng lực tài chính cho phép Công ty đảm bảo được tỷ lệ an toàn vốn, giảm thiểu tối đa các rủi ro dưới tác động của đại dịch Covid-19, tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho các hoạt động môi giới độc quyền, phân phối bao tiêu với các Chủ đầu tư lớn trên thị trường.
Còn CRE, tập trung mạnh vào hoạt động đầu tư bất động sản thứ cấp, theo đó tỷ trọng mảng chuyển nhượng bất động sản là lớn nhất trong doanh thu. Năm 2020, mảng này được ghi nhận bằng toàn bộ giá trị bất động sản giao dịch tương đương 1.085 tỷ đồng – trong khi với hơn 32.000 tỷ đồng giá trị bất động sản giao dịch, doanh thu môi giới chỉ được ghi nhận phần phí dịch vụ 1.028 tỷ đồng.
Tổng tài sản của CRE tính đến hết năm 2020 đã tăng mạnh 42% so với 2019 lên 3.811 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các hoạt động ký quỹ, ký cược phân phối và đầu tư thứ cấp vào các dự án bất động sản lớn trong năm 2020 và tăng các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn. Trong năm 2020, Công ty cũng tăng cường vay nợ tài chính để tài trợ cho các dự án đầu tư thứ cấp.
Kế hoạch kinh doanh năm 2021 đều tăng trưởng so với 2020
Năm 2021, DXS đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất đạt gần 7.600 tỷ đồng, tăng 134%; lợi nhuận sau thuế toàn hệ thống đạt 2.093 tỷ đồng, tăng 84,3% so với năm 2020, định giá theo giá chào sàn của DXS là hấp dẫn (P/E ước tính năm 2021 theo kế hoạch kinh doanh là 7,7 lần) nếu so sánh với trung bình của ngành.
DXS là đơn vị phân phối uy tín của các nhà phát triển bất động sản lớn và có uy tín trên thị trường, đảm bảo được nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi dào trong vòng 3 năm tới với tổng số lượng khoảng 100.000 sản phẩm có tổng giá trị hợp đồng giai đoạn 2021 – 2023 vào khoảng 33,5 nghìn tỷ đồng. Các yếu tố này giúp cho mục tiêu tăng trưởng của Công ty trở nên khả thi trong vòng 3 – 5 năm tới.
KHG đặt kế hoạch năm 2021 với doanh thu là 1.514,9 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 321,1 tỷ đồng, lần lượt tăng 400% và 232,1% so với thực hiện trong năm 2020. Hiện Công ty đang nắm trong tay 12 hợp đồng lớn đang thực hiện hoặc đã ký kết.
Còn CRE đặt mục tiêu về doanh thu thuần 5.000 tỷ đồng, tăng 136% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế đặt mục tiêu tăng 36%, đạt 408 tỷ đồng.
