Sau hai năm chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 cùng với những điều kiện mới trong bối cảnh mới, thị trường bất động sản miền Bắc trong năm 2022 dự báo sẽ có nhiều biến chuyển về sản phẩm, xu hướng đầu tư, các điểm đến tiềm năng.
Khó xảy ra sốt đất trong năm 2022
Điểm lại xu hướng thị trường bất động sản phía Bắc qua các thời kì có thể thấy thị trường đã bị xáo trộn bởi 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng xuất hiện từ những năm 1993 – 1995, và chu kỳ được lặp lại sau mỗi 7-8 năm theo một kịch bản.
Tuy nhiên nếu xem xét kỹ bản chất của các đợt “sốt giá” đã xảy ra như đặc điểm của thị trường hay sự thay đổi của điều kiện hạ tầng, thì các lý do để tạo nên sốt đất đã không còn xuất hiện trong năm 2022.
Việc Chính phủ và các địa phương đẩy mạnh đầu tư công theo hướng công khai, minh bạch thông tin và kiểm soát chặt chẽ hơn về pháp lý, giao dịch bất động sản sẽ là những yếu tố quan trọng ngăn chặn các cơn sốt đất “ảo”. Dù khó xảy ra sốt đất nhưng giá đất vẫn có xu hướng tăng trên nhiều phân khúc bởi các lý do chính như lạm phát, nguyên vật liệu tăng giá.
Xu hướng bất động sản tại phía Bắc qua các thời kỳ
Giai đoạn năm 2015-2016, phân khúc BĐS khu công nghiệp tập trung ở các tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng; BĐS du lịch phát triển mạnh tại Quảng Ninh; BĐS thương mại nhà ở như chung cư nở rộ tại Hà Nội; BĐS cho thuê cũng phát triển ở các đô thị lớn là Hà Nội và các tỉnh lân cận.
Đây cũng là giai đoạn bùng nổ của thị trường BĐS sau thời kì đóng băng với các tín hiệu tích cực về luật, chính sách nhà nước và thị trường. Cụ thể, Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực; Khách hàng được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; nhà đầu tư nước ngoài được tham gia sân chơi BĐS Việt Nam; Chính phủ tung gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho BĐS; loại hình condotel lên ngôi nhờ sự mới lạ và hấp dẫn trong cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư.
Đến giai đoạn năm 2018-2019, BĐS khu công nghiệp có sự chuyển dịch sang các khu vực mới là Bắc Giang, Thái Nguyên; BĐS du lịch tại Thanh Hoá và Hải Phòng dần chiếm sóng; BĐS thương mại với loại hình chung cư vẫn chiếm tỷ trọng cao tại Hà Nội, Bắc Ninh.
Trong hai năm này, thị trường phát triển ổn định hơn, các cơn sốt đất được kiểm soát; chung cư và đất nền lên ngôi; cơ cấu nguồn cung có sự chênh lệch: trung cấp thiếu cung, cao cấp thừa cung; nhà đầu tư gặp khó khi bị siết tín dụng ngân hàng dành cho BĐS; loại hình condotel lộ những điểm yếu, giảm mạnh trong giao dịch.
Giai đoạn 2020-2021, Thái Bình trở thành tâm điểm của BĐS khu công nghiệp; BĐS du lịch có thêm hai ngôi sao mới nổi là Hoà Bình và Lào Cai. Tuy nhiên, do ảnh hưởng sâu rộng của đại dịch Covid-19, năm 2021 nguồn cung BĐS sụt giảm 50% so với năm 2020. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất tại các thị trường Bắc Ninh, Bắc Giang và vùng ven Hà Nội như Gia Lâm, Đông Anh. Thời gian này, 80% doanh nghiệp BĐS không có doanh thu. Đất nền là kênh thu hút đầu tư mạnh nhất, tiếp đến là BĐS nghỉ dưỡng nhờ công tác phòng chống dịch hiệu quả của nhà nước. Thị trường ghi nhận sự sụt giảm ở các quý đầu năm nhưng bùng nổ mạnh ở các quý sau khi đại dịch cơ bản được kiểm soát.
Thị trường bất động sản miền Bắc quý I/2022
Trong 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản miền Bắc có sự phục hồi tích cực sau đại dịch Covid 19 trong mọi mặt. Về giá bán, các vùng trung tâm hiện đã thiết lập đỉnh từ cao đến rất cao. Giá chung cư tại Hà Nội tăng 4,4% so với quý 4/2021, giá đất nền tăng 10-20% so với cùng kỳ năm ngoái, có nơi mặt đường lớn, vị trí đẹp giá tăng tới 30-40%. Giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40 – 150 triệu đồng/m2.
Giá đất nền ở tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng tăng so với cùng kì năm 2021 khoảng 20-30%. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng sau đại dịch, xuất hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng mới tại thị trường phía Bắc. Trong đó xuất hiện nhiều điểm đến tiềm năng như Thanh Hoá, Lào Cai, Phú Thọ, Hoà Bình… bên cạnh những thị trường quen thuộc ở khu vực miền Trung, miền Nam.
Năm 2021 ghi nhận nhiều mặt bằng giá mới tại các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa qua các đợt đấu giá đất. Do đó, các nhà đầu tư tìm kiếm các thị trường mới nhiều sức hấp dẫn hơn, có xu hướng dịch chuyển khỏi các lõi trung tâm tới các tỉnh ven thủ đô. Các thị trường mới như Thái Nguyên, Phú Thọ, Hòa Bình nhận được nhiều sự quan tâm trong những tháng đầu năm 2022.
Về BĐS khu công nghiệp, tại miền Bắc cũng ghi nhận tỉ lệ lấp đầy cao kéo theo nguồn cầu về đất ở quanh các khu công nghiệp. Cụ thể, tại Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%.
Các tỉnh như Bắc Giang, Thái Bình cũng đang có sự tăng trưởng về tỷ lệ lấp đầy do giá cho thuê 1 chu kì đất tại miền Bắc đang hấp dẫn hơn miền Nam. (Miền Bắc là 107 USD/m2/chu kỳ còn Miền Nam là 111 USD/m2/chu kỳ)
Các vùng lõi trung tâm của Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn tại miền Bắc nói chung hiện đã không còn nhiều quỹ đất. Chính vì thế việc chuyển dịch ra vùng ven đang được diễn ra nhanh chóng với quy mô lớn. Các sản phẩm với vị trí thuận lợi liên kết các cao tốc hoặc tuyến đường lớn đang cực kì thu hút các nhà đầu tư và người dân mua sử dụng.
Nhận định triển vọng thị trường bất động sản quý II/2022
Thị trường phát triển ổn định, nguồn cung tại một số thị trường hiện hữu sẽ giảm đi do chính sách và quỹ đất hạn hẹp. Bên cạnh đó, các gói đầu tư công vào hạ tầng tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận cụ thể là các tuyến đường vành đai 4, 5… sẽ là điểm nhấn giúp thị trường BĐS tại các tỉnh vệ tinh hấp dẫn hơn.
Thị trường tại các tỉnh có các khu công nghiệp quy mô như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương… sẽ vẫn có sự phát triển trong quý tới nhờ nguồn cầu BĐS vùng ven KCN vẫn đang là điểm sáng của thị trường.
BĐS nghỉ dưỡng sẽ là lựa chọn hút dòng tiền nhờ mở cửa sau đại dịch và kích cầu du lịch tại các địa phương. Sự hồi phục kinh tế cùng với nhận định về sự lạm phát biến BĐS trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn.
Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại một số thách thức nhất định. Siết chặt tín dụng BĐS có thể gây tâm lý rụt rè cho nhà đầu tư khi đổ tiền vào BĐS. Bên cạnh đó, sự phát triển nóng và “ sốt” giá tại nhiều địa phương qua các cuộc đấu giá làm thị trường bất động sản gia tăng tâm lý lo lắng chu kì đóng băng bất động sản xảy ra. Sự thận trọng trong việc đầu tư tại các dự án là cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro bong bóng bất động sản.
Hành vi của các nhà đầu tư miền Bắc thay đổi thế nào?
Trước kia, tâm lý nhà đầu tư miền Bắc thường nghiêng về các sản phẩm được quảng bá mạnh mẽ, các sản phẩm được người thân quen giới thiệu. Mục đích đầu tư chủ yếu là mua đất để tích trữ, mua bán đơn giản và không chú trọng nhiều đến pháp lý.
Hiện nay, sau nhiều “cú vấp” của thị trường nhà đầu tư đã trở nên thông minh và nhạy bén hơn nhiều. Họ chỉ tin tưởng vào những sản phẩm được thấy tận mắt, kiểm chứng tận nơi. Các tiêu chí quan trọng hàng đầu là vị trí đẹp, pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín, thiết kế đẹp; sau đó là yếu tố xanh, ứng dụng công nghệ và đem lại chuẩn sống như nghỉ dưỡng. Các sản phẩm đáp ứng những tiêu chí này dù giá cao vẫn sẽ được ưu tiên vì dễ thanh khoản, tiềm năng lớn.
Về khu vực và phân khúc cụ thể, các chung cư thương mại vẫn sẽ giữ vững sức hút tại Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh. Đất nền và sản phẩm thấp tầng như nhà phố, biệt thự sẽ có lợi thế ở các thị trường Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Thái Bình. Cuối cùng là sản phẩm nghỉ dưỡng với các thị trường cũ và mới là Quảng Ninh, Lào Cai, Thanh Hoá, Hoà Bình, Thái Bình, Phú Thọ.
Bên cạnh xu hướng “đánh bắt gần bờ” thì nhà đầu tư miền Bắc vẫn quan tâm đến các khu vực trọng điểm tại miền Trung và miền Nam. Cụ thể, chung cư thương mại và thấp tầng có Đà Nẵng, TPHCM; bất động sản nghỉ dưỡng có Đà Nẵng, Khánh Hoà, Nha Trang, Phan Thiết, Quy Nhơn…
