THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 6 THÁNG ĐẦU NĂM & DỰ BÁO 6 THÁNG CUỐI NĂM 2026: “TỪ PHÂN HÓA ĐẾN CHỌN LỌC”
Sau giai đoạn phục hồi năm 2024 – 2025, thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 chuyển sang giai đoạn phân hóa và chọn lọc. Theo Dat Xanh Services – FERI, dòng tiền, nguồn cung và hành vi thị trường đều đang hướng về các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác bền vững.
Bối cảnh vĩ mô: Động lực tăng trưởng tiếp tục được duy trì
6 tháng đầu năm 2026, kinh tế thế giới tiếp tục đối mặt với nhiều bất định do xung đột địa chính trị, thiên tai và áp lực lạm phát tại nhiều nền kinh tế. Những biến động này ảnh hưởng đến thương mại, chuỗi cung ứng và tâm lý đầu tư toàn cầu.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn duy trì nền tảng tăng trưởng tích cực. GDP 6 tháng đầu năm đạt 8,18%, thuộc nhóm tăng trưởng cao trong khu vực; vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, vốn thực hiện đạt ~13 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm. Bên cạnh đó, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh với hơn 356.900 tỷ đồng được giải ngân, tạo động lực cho nhiều dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước.
Đây là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì động lực tích cực, dù vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và những biến động bên ngoài.
Bà Nguyễn Đình Hải My – Chuyên gia NCTT Dat Xanh Services – FERI chia sẻ về bối cảnh thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2026
Thị trường bất động sản: Nguồn cung điều chỉnh, tỷ lệ hấp thụ chững lại
Theo Dat Xanh Services – FERI, thị trường nhà ở trong 6 tháng đầu năm ghi nhận 37.300 sản phẩm mới, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm mạnh so với nửa cuối năm 2025. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các dự án quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển.
Tổng lượng hấp thụ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến dao động 20%–30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.
Đáng chú ý, thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.
Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn
Theo Dat Xanh Services – FERI, điểm nổi bật nhất trong 6 tháng đầu năm không nằm ở sự suy giảm thanh khoản mà ở tốc độ phân hóa ngày càng rõ nét.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các đô thị lớn và các khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Các dự án của những chủ đầu tư lớn giữ vai trò dẫn dắt thị trường, trong khi những sản phẩm thiếu lợi thế về pháp lý hoặc vị trí gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng.
Giá bán sơ cấp nhìn chung vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2025, tuy nhiên nếu so với cuối năm 2025, mặt bằng giá đã có xu hướng đi ngang, bên cạnh đó, một số dự án áp dụng chính sách ưu đãi và chiết khấu để gia tăng thanh khoản thay vì điều chỉnh giá trực tiếp.
Chủ đầu tư và Doanh nghiệp môi giới chủ động thích ứng
Không chỉ thị trường thay đổi, các chủ thể tham gia cũng đang điều chỉnh chiến lược theo hướng linh hoạt hơn.
Các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án, tích cực M&A quỹ đất và áp dụng nhiều giải pháp tài chính như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu nhằm kích thích nhu cầu.
Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới ưu tiên phân phối những dự án có tính thanh khoản cao, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Kết quả khảo sát của Dat Xanh Services – FERI trên 378 mẫu cho thấy 85,7% xem uy tín chủ đầu tư là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn sản phẩm phân phối, tiếp theo là khả năng thanh khoản của dự án là 69,8%. Bên cạnh đó, 57,1% doanh nghiệp đánh giá cao các dự án có cam kết chi trả phí nhanh, trong khi 44,4% ưu tiên các đơn vị phát triển dự án chuyên nghiệp, cho thấy hiệu quả triển khai và tốc độ thu hồi dòng tiền đang trở thành yếu tố quan trọng trong chiến lược kinh doanh. Ngược lại, các tiêu chí như mức phí cao (31,7%) hay quy mô dự án lớn (11,1%) không còn là yếu tố quyết định. Kết quả này cho thấy doanh nghiệp môi giới đang ưu tiên lựa chọn những sản phẩm có khả năng giao dịch thực, hiệu quả bán hàng cao và có dòng tiền nhanh chóng để duy trì sự phát triển của doanh nghiệp.
Người mua trở nên thận trọng và thực tế trong lựa chọn sản phẩm giao dịch
Khảo sát trên 1.280 khách hàng của Dat Xanh Services – FERI cho thấy pháp lý minh bạch (96,9%), vị trí dự án (87,5%) và uy tín chủ đầu tư (62,5%) là ba yếu tố được quan tâm nhiều nhất khi quyết định mua bất động sản.
Bà Trịnh Thị Kim Liên – Phó TGĐ Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, phụ trách DXS- FERI chia sẻ về diễn biến thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2026
Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá bài toán tài chính, khả năng khai thác và giá trị sử dụng của sản phẩm. Nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn tiếp tục là động lực chính của thị trường.
Dự báo 6 tháng cuối năm: thị trường BĐS phân hóa mạnh và chọn lọc rõ nét hơn
Dat Xanh Services – FERI dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo trạng thái phân hóa mạnh và chọn lọc rõ nét hơn.
Nguồn cung mới dự kiến bổ sung thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung – dài hạn, dự báo theo kịch bản kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ phổ biến khoảng 20%–30%.
Giá bán nhiều khả năng duy trì ổn định, một số chủ đầu tư sẽ tiếp tục sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt để thúc đẩy thanh khoản thay vì giảm giá trên diện rộng.
Góc nhìn từ Dat Xanh Services – FERI: Giá trị thực sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn mới
Theo đánh giá của Dat Xanh Services – FERI, quá trình “từ phân hóa đến chọn lọc” không phản ánh sự suy giảm của thị trường mà là bước tái cấu trúc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng. Đây là quá trình giúp thị trường sàng lọc những sản phẩm thiếu nền tảng, đồng thời tạo cơ hội cho các dự án có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và khả năng đáp ứng nhu cầu dài hạn của khách hàng.
Trong giai đoạn mới, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối đồng bộ, chất lượng sản phẩm phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có chiến lược linh hoạt, khả năng thích ứng nhanh và tập trung vào giá trị thực sẽ có nhiều cơ hội tạo dựng lợi thế cạnh tranh.
Đây cũng là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, hướng đến sự cân bằng giữa tăng trưởng, minh bạch và giá trị bền vững trong những năm tới.
File báo cáo NCTT – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 6 THÁNG ĐẦU NĂM & DỰ BÁO 6 THÁNG CUỐI NĂM 2026: “TỪ PHÂN HÓA ĐẾN CHỌN LỌC” : tại đây
