Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là gì? Cách tính gộp, ròng và công cụ tính nhanh
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) là tỷ lệ giữa tiền thuê thu được trong một năm và số vốn bỏ ra mua bất động sản. Tỷ suất gộp = tiền thuê 12 tháng ÷ giá mua × 100%. Tỷ suất ròng trừ thêm chi phí vận hành, tháng trống khách và thuế, rồi chia cho tổng vốn. Căn hộ TP.HCM hiện cho tỷ suất khoảng 2–3%/năm, nên con số ròng mới là con số dùng để ra quyết định.
Điểm chính
- Tỷ suất gộp dùng để sàng lọc nhanh. Tỷ suất ròng dùng để so sánh với lãi tiết kiệm hoặc lãi vay.
- Tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM khoảng 2,4% (Batdongsan.com.vn, quý III/2025), giảm từ 3,6% năm 2024.
- Từ năm 2026, tổng doanh thu cho thuê ≤ 500 triệu đồng/năm không phải nộp thuế GTGT và TNCN.
- Khi dùng vốn vay với lãi khoảng 10,9%/năm (DKRA, 8/2026), dòng tiền cho thuê của căn hộ TP.HCM thường âm. Lợi nhuận khi đó phụ thuộc vào tăng giá.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là gì?
Đây là thước đo cho biết mỗi đồng vốn đặt vào bất động sản tạo ra bao nhiêu tiền thuê mỗi năm. Chỉ số này giúp so sánh hai căn hộ có giá khác nhau, hoặc so sánh bất động sản với các kênh khác như gửi tiết kiệm.
Tỷ suất cho thuê chưa tính phần tăng giá tài sản. Khi một báo cáo nhắc đến lợi suất “12,5%” hay “12,5–17%/năm” cho căn hộ, đó thường là tổng lợi suất gồm cả tăng giá. Theo Savills, phần lớn tổng lợi suất này đến từ chênh lệch khi chuyển nhượng, không phải từ tiền thuê.
Cách tính tỷ suất cho thuê: gộp và ròng
Công thức tỷ suất gộp
Tỷ suất gộp (%) = (Tiền thuê mỗi tháng × 12) ÷ Giá mua × 100
Cách tính này nhanh, phù hợp để lọc danh sách căn cần xem. Nhược điểm là bỏ qua mọi chi phí và giả định căn hộ có khách đủ 12 tháng.
Công thức tỷ suất ròng
Tỷ suất ròng (%) = (Tiền thuê thực thu trong năm − Chi phí vận hành − Thuế) ÷ (Giá mua + Chi phí ban đầu) × 100
Trong đó:
- Tiền thuê thực thu: chỉ tính số tháng thực sự có khách.
- Chi phí vận hành: phí quản lý trong tháng trống, sửa chữa, thay thế nội thất, phí môi giới tìm khách.
- Thuế: chỉ phát sinh khi tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt 500 triệu đồng (xem phần dưới).
- Chi phí ban đầu: nội thất và chi phí giao dịch khi mua, gồm lệ phí trước bạ 0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP) và kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ nếu mua từ chủ đầu tư (Điều 152 Luật Nhà ở 2023).
Ví dụ minh họa
Giả định một căn hộ giá 3 tỷ đồng, đầu tư nội thất 150 triệu, cho thuê 7,5 triệu đồng/tháng, trống khách 1 tháng mỗi năm. Chi phí sửa chữa, bảo trì 6 triệu/năm và phí môi giới bằng một tháng tiền thuê. Để dễ theo dõi, ví dụ chỉ tính nội thất vào chi phí ban đầu; nếu cộng thêm lệ phí trước bạ và kinh phí bảo trì, tỷ suất ròng sẽ thấp hơn một chút.
| Khoản mục (ví dụ giả định) | Giá trị | Cách tính |
|---|---|---|
| Tiền thuê đủ 12 tháng | 90 triệu | 7,5 triệu × 12 |
| Tỷ suất gộp | 3,00% | 90 triệu ÷ 3 tỷ |
| Tiền thuê thực thu (11 tháng) | 82,5 triệu | 7,5 triệu × 11 |
| Chi phí vận hành | 13,5 triệu | 6 triệu bảo trì + 7,5 triệu môi giới |
| Thuế cho thuê | 0 đồng | Doanh thu dưới 500 triệu/năm |
| Tổng vốn bỏ ra | 3,15 tỷ | 3 tỷ + 150 triệu nội thất |
| Tỷ suất ròng | 2,19% | 69 triệu ÷ 3,15 tỷ |
Chênh lệch 0,8 điểm phần trăm giữa gộp và ròng trong ví dụ trên chưa phải là lớn. Căn hộ trống khách lâu hơn hoặc cần thay nội thất sẽ khiến tỷ suất ròng giảm nhanh hơn nữa.
Công cụ tính tỷ suất cho thuê
Nhập số liệu của căn bạn đang xem. Đơn vị: triệu đồng.
Nhấn “Tính” để xem kết quả. Nếu nút không hoạt động, bạn có thể tính tay theo công thức ở trên.
Công cụ ước tính sơ bộ. Thuế tính theo ngưỡng 500 triệu/năm cộng dồn mọi hợp đồng cho thuê (Nghị định 68/2026/NĐ-CP); phần thuế TNCN được phân bổ cho căn này theo tỷ trọng doanh thu. Lãi vay tính đơn giản trên dư nợ gốc trong năm đầu, chưa tính trả gốc.
Tỷ suất cho thuê bao nhiêu là tốt?
Không có ngưỡng chung cho mọi thị trường. Cách thực tế nhất là đặt tỷ suất ròng của căn bạn cạnh ba mốc so sánh:
- Mặt bằng khu vực: căn của bạn cao hay thấp hơn mức chung của khu vực đó.
- Lãi gửi tiết kiệm: VARS nhận định tỷ suất cho thuê chung cư phổ biến dưới 2%, thấp hơn lãi tiết kiệm. Nếu tỷ suất ròng thấp hơn lãi tiết kiệm, bạn đang đặt cược vào tăng giá.
- Lãi vay: nếu có vay, tỷ suất ròng thấp hơn lãi vay đồng nghĩa với dòng tiền âm mỗi tháng.
Mặt bằng tỷ suất hiện nay theo khu vực
| Khu vực / phân khúc | Tỷ suất cho thuê | Nguồn, kỳ số liệu |
|---|---|---|
| Căn hộ TP.HCM (bình quân) | ~2,4% | Batdongsan.com.vn, quý III/2025 (năm 2024: 3,6%) |
| Căn hộ TP.HCM | 2–2,5% | Savills TP.HCM (qua Diễn đàn Doanh nghiệp) |
| Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), Vũng Tàu cũ | 2,4–3,9% | Batdongsan.com.vn, quý III/2025 |
| Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) | 5,1% | Batdongsan.com.vn, quý III/2025 |
| Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) | 4,3% | Batdongsan.com.vn, quý III/2025 |
Hai khu vực có tỷ suất cao nhất trong bảng có điểm chung: giá căn hộ còn vừa phải, có nhu cầu thuê ổn định từ chuyên gia, kỹ sư trong khu công nghiệp, và tỷ lệ lấp đầy 80–90%. Phân tích sâu hơn ở bài đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp.
Thuế ảnh hưởng thế nào đến tỷ suất ròng?
| Tổng doanh thu cho thuê trong năm | Thuế phải nộp | Căn cứ |
|---|---|---|
| Từ 500 triệu đồng trở xuống | Không nộp GTGT và TNCN | Luật Thuế TNCN 2025; Nghị định 68/2026/NĐ-CP |
| Trên 500 triệu đồng | GTGT = doanh thu × 5% TNCN = (doanh thu − 500 triệu) × 5% | Nghị định 68/2026/NĐ-CP |
Ngưỡng 500 triệu được tính trên tổng doanh thu từ mọi hợp đồng cho thuê của một người trong năm, không tính riêng từng căn. Một căn hộ đơn lẻ với tiền thuê không quá khoảng 41,7 triệu/tháng sẽ không vượt ngưỡng, nhưng người sở hữu nhiều căn cần cộng dồn. Trước năm 2026, ngưỡng này là 100 triệu đồng/năm.
Khi có vay ngân hàng: tỷ suất ròng chưa phải là con số cuối cùng
Tỷ suất cho thuê cố ý bỏ qua yếu tố vay để so sánh bản thân các tài sản với nhau. Khi bạn dùng vốn vay, cần thêm chỉ số lợi nhuận trên vốn tự có (cash-on-cash): dòng tiền sau khi trả lãi chia cho số tiền bạn thực bỏ ra.
Tiếp tục ví dụ trên, giả định vay 1,5 tỷ đồng với lãi suất 10,9%/năm (mức cố định 12–24 tháng phổ biến theo khảo sát của DKRA Consulting, tháng 8/2026):
- Lãi vay năm đầu: khoảng 163,5 triệu đồng.
- Thu nhập ròng từ cho thuê: 69 triệu đồng.
- Dòng tiền sau lãi vay: âm khoảng 94,5 triệu đồng/năm, tức gần 7,9 triệu đồng mỗi tháng phải bù từ thu nhập khác.
- Lợi nhuận trên vốn tự có 1,65 tỷ: khoảng −5,7% trước khi tính tăng giá.
Ví dụ này cho thấy với mặt bằng tỷ suất và lãi vay năm 2026, mua căn hộ TP.HCM bằng vốn vay chủ yếu là đặt cược vào tăng giá, chứ không phải đầu tư lấy dòng tiền. Cách kiểm tra mức vay phù hợp có trong bài đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản.
Cách cải thiện tỷ suất cho thuê
- Giảm tháng trống: chọn căn gần nơi làm việc, trường học, khu công nghiệp; ký hợp đồng dài hạn.
- Đúng khách thuê mục tiêu: diện tích, nội thất phù hợp với người thuê thực tế của khu vực, tránh đầu tư nội thất vượt mức giá thuê có thể thu.
- Mua đúng giá: giá mua là mẫu số. Mua cao hơn mặt bằng 10% sẽ làm tỷ suất giảm tương ứng.
- Tính đủ chi phí từ đầu: tránh ngạc nhiên vì phí môi giới, sửa chữa hay thuế khi sở hữu nhiều căn.
Các bước chọn căn và vận hành cho thuê được trình bày chi tiết ở bài kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê.
Câu hỏi thường gặp
Rental yield là gì?
Rental yield là tên tiếng Anh của tỷ suất lợi nhuận cho thuê: tỷ lệ phần trăm giữa tiền thuê một năm và giá trị bất động sản. Có hai loại là lợi suất gộp (chưa trừ chi phí) và lợi suất ròng (đã trừ chi phí, thuế).
Tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM hiện nay là bao nhiêu?
Theo Batdongsan.com.vn, tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM quý III/2025 khoảng 2,4%, giảm từ 3,6% năm 2024. Savills ghi nhận mức 2–2,5%. Một số khu vực như Thủ Dầu Một (5,1%) và Phú Mỹ (4,3%) cao hơn nhờ nhu cầu thuê từ khu công nghiệp.
Tỷ suất gộp và tỷ suất ròng khác nhau thế nào?
Tỷ suất gộp chỉ lấy tiền thuê 12 tháng chia cho giá mua. Tỷ suất ròng trừ thêm tháng trống khách, chi phí vận hành và thuế, rồi chia cho tổng vốn gồm cả nội thất và chi phí giao dịch. Tỷ suất ròng luôn thấp hơn và là con số nên dùng để ra quyết định.
Cho thuê một căn hộ có phải nộp thuế không?
Nếu tổng doanh thu cho thuê của bạn trong năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và TNCN (áp dụng từ năm 2026). Ngưỡng này cộng dồn tất cả hợp đồng cho thuê, nên người sở hữu nhiều căn cần tính tổng.
Bước tiếp theo: xem cách chọn căn hộ dễ cho thuê hoặc quay lại lộ trình đầu tư bất động sản 9 bước.
