Mua nhà hình thành trong tương lai: điều kiện mở bán, mức cọc, tiến độ thanh toán và rủi ro
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang xây hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Chỉ được bán khi dự án có đủ giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng (với chung cư) và được cơ quan cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện bán.
- Cọc tối đa 5%; lần đầu tối đa 30% (gồm cọc); trước bàn giao tối đa 70%; chưa có sổ tối đa 95%.
- Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán.
- Luật đang được sửa — dự thảo trình Quốc hội ngày 22/10/2026 có thể thay đổi các mốc trên.
Mua nhà khi dự án còn đang xây giúp người mua chia nhỏ dòng tiền và thường có giá tốt hơn so với lúc dự án đã hoàn thiện. Đổi lại, người mua chịu rủi ro về tiến độ, chất lượng và pháp lý của một tài sản chưa tồn tại. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra một loạt “chốt chặn” để giảm rủi ro đó — bài này giải thích từng chốt và cách tự kiểm tra.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì
Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Cách hiểu này có hệ quả thực tế: một căn hộ đã xây xong nhưng chưa nghiệm thu, hoặc đã bàn giao nhưng người mua chưa có sổ, vẫn có thể được giao dịch theo cơ chế dành cho nhà ở hình thành trong tương lai — ví dụ khi bán lại phải đi theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chứ không công chứng mua bán như căn hộ đã có sổ.
2. Điều kiện để chủ đầu tư được mở bán
2.1. Điều kiện về hồ sơ (Điều 24)
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo luật định (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất…).
- Có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải cấp phép, hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế nếu được miễn phép.
- Có giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở: giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng.
- Nhà ở nằm trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, mục đích được duyệt có xây nhà ở để bán, cho thuê mua.
- Thông tin về dự án và nhà ở được công khai theo quy định.
2.2. Thủ tục thông báo đủ điều kiện bán
Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án, kèm hồ sơ chứng minh các điều kiện trên (Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026). Thủ tục hiện hành được Bộ Xây dựng công bố tại Quyết định 1649/QĐ-BXD (hiệu lực 18/9/2026, thay Quyết định 843/QĐ-BXD):
- Hồ sơ gồm văn bản thông báo, danh sách các căn đủ điều kiện bán (mã căn, vị trí — với căn hộ ghi rõ tầng —, diện tích, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu hạ tầng và nghiệm thu phần móng.
- Nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến.
- Sở Xây dựng kiểm tra và trả lời bằng văn bản trong 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ; nếu chưa đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Nếu dự án hoặc nhà ở đang thế chấp, việc giải chấp được xác định theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.
Với người mua, chi tiết đáng chú ý nhất là danh sách căn: văn bản đủ điều kiện bán gắn với từng căn cụ thể, nên hãy hỏi xem mã căn bạn chọn có trong danh sách đã thông báo không.
2.3. Bảo lãnh ngân hàng (Điều 26)
Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với người mua khi không bàn giao nhà theo cam kết. Theo Thông tư 61/2024/TT-NHNN (hiệu lực 01/4/2025), ngân hàng chỉ xem xét cấp bảo lãnh khi chủ đầu tư đã có văn bản trả lời đủ điều kiện bán của cơ quan cấp tỉnh. Người mua được lựa chọn có hoặc không nhận bảo lãnh — chi tiết tại bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Cách tự đối chiếu từng giấy tờ: xem checklist kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua.
3. Đặt cọc tối đa bao nhiêu
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
Bộ Xây dựng đã xác nhận cách hiểu này khi trả lời công dân trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (29/12/2025), đồng thời dẫn thêm: khoản 5 Điều 8 cấm thu tiền trong bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định; khoản 4 Điều 17 về việc chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc. Việc một thỏa thuận cụ thể có vô hiệu hay không được xem xét theo Bộ luật Dân sự.
Trước khi có quy định này (Luật Kinh doanh bất động sản 2014), luật không đặt trần riêng cho tiền cọc — đó là lý do một số bài viết cũ vẫn nói “mức cọc do các bên thỏa thuận” hoặc dẫn mốc 30% theo Điều 57 luật cũ. Các nội dung đó không còn áp dụng.
Những khoản “giữ chỗ”, “booking” thu trước khi dự án đủ điều kiện bán là chuyện khác — xem booking, giữ chỗ và đặt cọc khác nhau thế nào.
4. Giới hạn thanh toán theo từng giai đoạn
| Mốc | Mua bán | Thuê mua |
|---|---|---|
| Đặt cọc | Tối đa 5% giá bán, khi đã đủ điều kiện kinh doanh | Tối đa 5% giá thuê mua |
| Lần thanh toán đầu | Tối đa 30% giá trị hợp đồng, gồm cả tiền cọc | Tối đa 30% giá trị hợp đồng, gồm cả tiền cọc |
| Tổng trước bàn giao | Tối đa 70%; tối đa 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Các đợt phải phù hợp tiến độ xây dựng | Tối đa 50% giá trị hợp đồng; phần còn lại trả dần theo thời hạn thuê |
| Chưa có Giấy chứng nhận | Tối đa 95%; 5% còn lại thanh toán khi được cấp Giấy chứng nhận | Tối đa 95% |
Căn cứ: khoản 5 Điều 23 và Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
4.1. Tính nhanh các mốc tối đa cho căn hộ của bạn
Ví dụ: với hợp đồng 5 tỷ đồng (bên bán là doanh nghiệp trong nước), cọc tối đa 250 triệu; lần thanh toán đầu tối đa 1,5 tỷ (đã gồm 250 triệu cọc); tổng các đợt trước khi nhận nhà tối đa 3,5 tỷ; tổng trước khi có sổ tối đa 4,75 tỷ, 250 triệu cuối cùng trả khi có sổ. Đây là các mức trần; nhiều dự án có lịch thanh toán thấp hơn, giãn hơn.
Để xem một lịch thanh toán thực tế được thiết kế theo các mốc này, có thể tham khảo phương thức thanh toán của một dự án đang mở bán.
5. Rủi ro thường gặp và cách giảm
| Rủi ro | Biểu hiện | Cách giảm |
|---|---|---|
| Nộp tiền khi dự án chưa đủ điều kiện | Được mời “giữ chỗ”, ký “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hứa mua” | Chỉ cọc sau khi thấy văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và mã căn của mình có trong danh sách căn đủ điều kiện |
| Dự án từng bị dừng, đang được tháo gỡ | Dự án “đắp chiếu” được giới thiệu là “đã gỡ vướng” theo Nghị quyết 29/2026/QH16 | Nằm trong danh sách tháo gỡ chưa đồng nghĩa đủ điều kiện mở bán — vẫn yêu cầu văn bản đủ điều kiện bán mới (chi tiết) |
| Chậm tiến độ, không bàn giao | Công trường chậm so với lịch, chủ đầu tư thay đổi kế hoạch | Nhận thư bảo lãnh ngân hàng; đọc kỹ điều khoản phạt chậm bàn giao trong hợp đồng |
| Nộp quá giới hạn luật cho phép | Bị yêu cầu đóng vượt 30%/70% trước các mốc tương ứng | Đối chiếu lịch thanh toán với bảng ở mục 4 |
| Chậm có sổ | Dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, chưa giải chấp | Hỏi trước về nghĩa vụ tài chính và phương án giải chấp; giữ lại 5% cuối đúng luật |
| Bàn giao khác cam kết | Diện tích, vật liệu, tiện ích khác hợp đồng | Hợp đồng phải mô tả rõ diện tích, danh mục vật liệu; kiểm tra kỹ khi nghiệm thu |
Với nhà đầu tư, lưu ý thêm: theo các nguồn pháp lý trích Điều 179 Luật Nhà ở 2023, nhà ở đem góp vốn phải là nhà ở có sẵn — một “hợp đồng góp vốn” để đổi lấy căn hộ tương lai cần được xem xét rất thận trọng. Nếu muốn thoát vốn trước khi nhận nhà, cơ chế hợp pháp là chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
6. Dự thảo sửa luật: điều gì có thể thay đổi
Ngày 22/10/2026, Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều. Theo báo chí đưa tin từ phiên thảo luận tổ cùng ngày, dự thảo vẫn giữ mức cọc tối đa 5% giá bán, quy định cơ quan quản lý có 8 ngày để trả lời thông báo mở bán, và bổ sung cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Các bản dự thảo được báo chí đưa tin trước đó (tháng 9/2026) đề xuất bỏ mốc lần đầu 30% và tổng 70% trước bàn giao, giữ mốc 95%. Một số đại biểu cũng đề nghị cho nhận cọc sớm hơn nhưng giữ tiền cọc trong tài khoản phong tỏa. Trong báo cáo thẩm tra (22/10/2026), Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ trong luật về khoản 5% trong tài khoản và phương án xử lý rủi ro, phân biệt thỏa thuận đặt cọc với huy động vốn, và kiểm soát các khoản thu mang tính huy động vốn trước thời điểm được phép.
Về định hướng, Nghị quyết 21-NQ/TW (28/7/2026) của Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng kéo dài và thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai (theo báo Dân Việt). Cơ chế cụ thể, và quyền lợi của người đã mua nhà trong các dự án đó, chưa được quy định.
Đây đều là đề xuất, định hướng — chưa có hiệu lực. Bảng ở mục 4 vẫn là quy định đang áp dụng. Cập nhật tại Luật bất động sản mới: người mua nhà cần biết gì.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo pháp luật về xây dựng (khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Mua nhà hình thành trong tương lai đặt cọc tối đa bao nhiêu?
Không quá 5% giá bán, và chủ đầu tư chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Mua chung cư đóng tối đa bao nhiêu phần trăm trước khi nhận nhà?
Theo luật hiện hành, tổng các lần thanh toán trước bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng, hoặc 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Tiền cọc có nằm trong 30% thanh toán lần đầu không?
Có. Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
Có được bán lại căn hộ hình thành trong tương lai trước khi nhận nhà không?
Có, thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo từng căn, có xác nhận của chủ đầu tư, khi hồ sơ cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp. Xem chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Đối chiếu dự án với checklist 7 nhóm giấy tờ trước khi đặt cọc.
